Ликвидационная стоимость

В процессе взаимодействия экономических субъектов часто возникает необходимость определения величины ликвидационной стоимости объекта экономических отношений. Например, при выдаче кредита под залог, от точности определения величины ликвидационной стоимости объектов залога зависит обеспеченность кредита. В случае ликвидации предприятия, возникает необходимость определения ликвидационной стоимости его активов для их реализации. Однако оценка стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например, при финансировании предприятия должника; при финансировании реорганизации предприятия; при изменении предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства; при выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; при оценке заявок на покупку предприятия; при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам; при экспертизе программ реорганизации предприятия.

В условиях современной «информационной» экономики конкурентные преимущества предприятия определяются не наличием качественных физических активов и отлаженных процессов производства, снабжения и сбыта, а возможностями создания инноваций и их реализации потребителям в форме наукоемкой продукции. Это требует кардинального пересмотра традиционных подходов к управлению, выработки новых критериев и новой методологии, отвечающих современным требованиям.

Главной целью любого предприятия является или должна быть максимизация стоимости для собственников (акционеров), т. е. экономических выгод, которые они получают от вложения капитала в данное предприятие. Как показывают исследования отечественных и зарубежных авторов, в странах, экономика которых не ориентирована на максимальное повышение стоимости для собственников, инвесторы получают меньшую отдачу от вложенного капитала, чем в странах, имеющих такую ориентацию. Дальнейшая глобализация рынка капитала означает, что первые будут испытывать отток инвестиций и отставать во всемирной конкуренции. Таким образом, по мере усиления мобильности капитала система управления предприятием, ориентированная на повышение стоимости, приобретает все больший вес и значение.

Ориентация на увеличение стоимости для собственника как критерий управления современным промышленным предприятием не противоречит долгосрочным интересам всех остальных участников бизнеса.

Более того, собственники – это единственные участники бизнеса, которые, заботясь о максимальном повышении своего благосостояния, одновременно способствуют повышению благосостояния всех других. Это обусловлено тем, что собственник предприятия является остаточным владельцем и получает экономические выгоды в виде дивидендов только после осуществления расчетов с остальными участниками бизнеса –

поставщиками, персоналом, государством и кредиторами. Сложность и многоплановость проблемы повышения стоимости бизнеса, ее новизна для российской экономики современного периода обусловливают необходимость изложения в настоящем параграфе основных понятий и подходов к определению стоимости бизнеса в соответствии с международными стандартами и законодательством РФ, а также математических моделей для ее расчета. В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО), стоимость (value ) – это взгляд рынка на выгоды, приобретаемые тем, кто владеет данным товаром или пользуется данными услугами на дату определения стоимости. Основным типом стоимости является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость (market value ) – это предполагаемая денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы всей необходимой информацией, действовала бы расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость понимается как стоимость актива, определен ная без учета затрат, связанных с продажей или покупкой, и без компенсации расходов по уплате любых сопутствующих налогов.

Балансовая стоимость (book value ) представляет собой разницу между общей стоимостью активов (за вычетом амортизации) и общей суммой обязательств, в соответствии с данными балансового отчета. Таким образом, в отличие от рыночной стоимости, балансовая стоимость отражает «исторические» цены, по которым были приобретены активы в прошлом.

Балансовая стоимость чистых активов предприятия определяется в соответствии с законодательством РФ путем вычитания из суммы активов, принимаемых к расчету, суммы обязательств, принимаемых к расчету.

Расчет величины чистых активов проводится по формуле

А чист = А − К заем,

где А – сумма активов, принимаемых к расчету;

К заем – сумма обязательств (заемный капитал), принимаемых к расчету.

Балансовая стоимость, представленная в финансовой отчетности, как правило, не соответствует действительной рыночной стоимости чистых активов предприятия.

С точки зрения перспектив развития предприятия выделяют ликвидационную стоимость и стоимость действующего предприятия.

Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой сумму, которую может выручить собственник от продажи активов предприятия на рынке после расчетов по всем обязательствам. Ликвидационная стоимость рассчитывается по формуле

V ликв = V Ачист − с ликв − с срочн,

где V Ачист – рыночная стоимость чистых активов (определение см.ниже);

сликв – затраты на ликвидацию;

ссрочн – скидка на срочность.

Как видно из формулы, при оценке ликвидационной стоимости учитываются затраты, связанные с ликвидацией предприятия, и скидка на срочность, отражающая невозможность проведения адекватного маркетинга. Ликвидационную стоимость можно рассматривать как минимальную гарантированную денежную сумму, которую может получить собственник от бизнеса. Методически расчет ликвидационной стоимости базируется на оценке рыночной стоимости чистых активов предприятия.

Рыночная стоимость чистых активов предприятия представляет собой разницу между рыночной стоимостью активов предприятия и приведенной к текущему моменту времени стоимостью его обязательств. Для расчета рыночной стоимости чистых активов используется формула

V Ачист = V А − V об,

где V А – рыночная стоимость активов предприятия; V об – приведенная текущая стоимость обязательств предприятия.

Исходной точкой для оценки рыночной стоимости активов V А является их балансовая стоимость, рассмотренная выше. Для получения обоснованной рыночной стоимости осуществляется корректировка отдельных статей актива.

Ликвидационная стоимость подразделяется на три вида:

Упорядоченная ликвидационная стоимость. Распродажа активов предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, чтобы можно было получить высокие цены за продаваемые активы. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около 2-х лет.

Принудительная ликвидационная стоимость. Активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

Ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия является отрицательной величиной, так как требуются определенные затраты на ликвидацию активов предприятия.

На основании общих правил о ликвидации юридических лиц, установленных в ст.61-65 ГК РФ, главное отличие ликвидации юридического лица (предприятия) от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т. е. перехода прав и обязанностей ликвидируемого предприятия к другим субъектам.

Добровольная ликвидация юридического лица (предприятия) возможна по решению его участников. ГК РФ (п. 1 ст. 61) прямо предусматривает следующие основания ликвидации юридического лица по решению его участников: а) истечение срока, на который создано юридическое лицо; б) достижение цели, ради которой оно создавалось; в) признание судом недействительной регистрации юридического лица в связи с допущенными при его создании нарушениями закона или иных правовых актов при условии, что эти нарушения носят неустранимый характер, а также по иным основаниям, которые могут определяться как усмотрением акционеров, так и указанием закона.

Существует возможность добровольной ликвидации (самоликвидации) предприятия, в частности, в связи с банкротством. В соответствии со ст.24 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при отсутствии возражений кредиторов должник, являющийся юридическим лицом, может объявить о своем банкротстве и добровольной ликвидации.

Законодательство не ограничивает и усмотрение участников юридического лица при определении оснований принятия решения о его ликвидации. Поэтому следует полагать, что акционеры - владельцы голосующих акций вправе в установленном порядке принять решение о ликвидации предприятия в связи с нецелесообразностью продолжения его деятельности по любым, определяемым ими причинами.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

Берется последний балансовый отчет.

Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия требует различных временных периодов.

Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат (комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы). Скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

При формулировании окончательного вывода относительно ликвидационной стоимости предприятия еще раз анализируются факторы, приведшие к банкротству предприятия. Если ситуация банкротства обусловлена низким уровнем управления, то корректировка полученной в результате расчетов величины ликвидационной стоимости не производится. Если же причиной банкротства явилось местоположение объекта, внешние условия, как то: общая экономическая ситуация, налоговая политика и т. п., то полученная величина ликвидационной стоимости корректируется в сторону уменьшения.

По возможности необходимо применять несколько способов оценки:

Расчет рыночной стоимости активов (метод чистых активов). Он выполняется на основе баланса на последнюю отчетную дату и желательно одновременно с инвентаризацией имущества предприятия на дату оценки. Очевидно, что степень детализации оценки будет зависеть от полноты и достоверности стоимости предоставленной в распоряжение оценщика информации. Величина ликвидационной стоимости в данном случае численно равна полученной методом чистых активов рыночной стоимости, и будет зависеть от таких факторов, как срок маркетинговых исследований и операций, который в данном случае составляет длительный период (до 18 месяцев) и затрат, связанных с маркетингом и процедурой ликвидации предприятия. Наиболее вероятными заинтересованными лицами в данном виде оценки ликвидационной стоимости будут учредители и акционеры, которые чаще всего хотят сохранить предприятие в его нынешнем виде.

Оценка ликвидационной стоимости в соответствии с «Методическими рекомендациями по ускоренному порядку применения процедур банкротства». В таком способе оценки заинтересованы ФСФО, стремящиеся максимально быстро найти для организации-должника эффективного хозяина. Данный вид ликвидационной стоимости является нормативно-расчетной ликвидационной стоимостью, имеющей место в связи с плановой ликвидацией предприятия. Результатом такой оценки ликвидационной стоимости и продажи предприятия в соответствии с ней становится появление двух предприятий: одно из них остается с долгами, но без имущества, тогда как другое становится обладателем имущества, но без долгов.

Оценка ликвидационной стоимости классическим аукционным способом - путем раздельной распродажи имущества предприятия.

Значимость расчета ликвидационной стоимости для руководящих менеджеров двояка.

Во-первых, приобретение активов по ликвидационной стоимости позволяет предриятиям-покупателям получать очевидную выгоду как в случае дальнейшей перепродажи имущества по рыночной стоимости (в виде разницы между рыночной и ликвидационной стоимостями), так и в случае его эксплуатации (в иной ситуации приобретение аналогичного имущества обошлось бы дороже).

Во-вторых, руководящим менеджерам необходимо помнить, что одним из направлений реструктуризации (реорганизации) бизнеса является стратегическое направление. В его рамках проводятся мероприятия по слиянию, присоединению компаний, по частичной ликвидации бизнеса в сжатые сроки. Как правило, любое решение о дальнейшей судьбе предприятия основывается на разработке нескольких вариантов развития, среди которых предусматривается и возможность его ликвидации.

Таким образом, привлечение квалифицированных специалистов по оценке позволит максимизировать эффективность и сроки расчета ликвидационной стоимости, что является важной составляющей итогового результата процесса ликвидации в целом.

При расчете ликвидационной стоимости предприятия необходимо учесть и вычесть из восстановительной стоимости активов затраты на ликвидацию предприятия. Это административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Общеизвестно, что одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Что представляет собой ликвидационная стоимость, чем она отличается от других видов оценочных стоимостей, и каковы особенности ее расчета -- вопросы, являющиеся предметом рассмотрения данного раздела. Понятие ликвидационной стоимости изложено многими авторами в имеющейся на сегодня литературе по оценке собственности. Например, по мнению профессора Ш. Пратта, ликвидационная стоимость представляет собой «чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов».

Г.С. Харрисон в учебном пособии «Оценка недвижимости» дает следующее определение ликвидационной стоимости: «Ликвидационная стоимость представляет цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции».

Международные стандарты оценки 2 (Базы оценки отличные от рыночной стоимости), определяющие стоимости отличные от рыночной стоимости, трактуют ликвидационную стоимость следующим образом: «Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже -- это денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной Стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

Исходя из выше изложенного, можно сделать вывод о том, что собственность может оцениваться на базе, отличной от рыночной стоимости (ликвидационной стоимости) и учитывающей нерыночный характер сделки.

Нерыночный характер сделки проявляется, как правило, в двух моментах:

1. в вынужденности (недобровольности) продажи имущества по различным причинам;

2. в снижении времени рыночной экспозиции реализуемого имущества на рынке.

При этом предполагаемая цена реализации имущества, обусловленная нетипичными для рынка условиями продажи, будет, несомненно, ниже рыночной. Прогнозирование этой цены весьма затруднительно из-за характера и степени субъективных и конъюнктурных предположений, требующихся для формулировки суждения такого рода.

В зависимости от срочности реализации активов ликвидационная стоимость подразделяется на упорядоченную ликвидационную стоимость и принудительную (срочную) ликвидационную стоимость.

Упорядоченная ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества за некоторый период времени, в течение которого продавец имеет возможность проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов (текущий ремонт, товарный вид и прочее), за вычетом расходов на реализацию. Решение о ликвидации принимается владельцем в случае большей целесообразности продажи актива, если он является избыточным или малодоходным. Поскольку в данном случае нет строгих ограничений по времени реализации, период экспозиции реализуемого актива на рынке близок к периоду рыночной экспозиции, а сама ликвидационная стоимость близка к рыночной.

Принудительная (срочная) ликвидационная стоимость -- это расчетная величина в текущих ценах, представляющая собой предполагаемую выручку от открытой продажи имущества срочно, т.е. без проведения соответствующих мероприятий по повышению ликвидности и стоимости активов, за вычетом расходов на реализацию. В этом случае имеются строгие ограничения по времени реализации, диктуемые покупателем. Период экспозиции реализуемого актива на рынке может быть гораздо меньше рыночной экспозиции.

Таким образом, стоимость реализации (ликвидационная стоимость) в обоих вариантах будет ниже рыночной стоимости. Величина снижения рыночной стоимости, обусловленная действием вышеприведенных факторов, определяется ликвидационной скидкой. В случае упорядоченной ликвидации величина этой скидки будет меньшей, чем в случае срочной ликвидации.

1. Цели, функции и задачи расчета ликвидационной стоимости

Цели и методология расчета ликвидационной стоимости определяются ситуацией, в которой оказался собственник оцениваемого имущества.

Оценка ликвидационной стоимости имущества необходима в следующих случаях:

· при ликвидации предприятия;

· при выработке плана погашения долгов предприятиядолжника оказавшегося под угрозой банкротства;

· при финансировании реорганизации предприятия;

· при оценке стоимости избыточных активов предприятия;

· при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;

· при анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации;

· при определении стоимости имущества выступающего в качестве залога и возможной необходимости его реализации в случае невозможности погашения кредита.

Позитивное решение вышеназванных ситуаций зависит от многих факторов, прежде всего, таких как ценности и степени ликвидности имущества, факторов спроса и предложения, сложившихся на дату оценки.

2. Технология проведения работ по расчету ликвидационной стоимости

Главной задачей эксперта-оценщика является точное определение подвида ликвидационной стоимости в соответствии с задачами, поставленными Заказчиком. Для исключения возможной путаницы понятий рыночной стоимости и нерыночной базы стоимости в процессе оценки Оценщик должен придерживаться следующего алгоритма проведения оценки:

1. Идентифицировать оцениваемую собственность. Идентификация подразумевает установление соответствия между имеющейся документацией на объекты оценки и их реальным наличием и состоянием.

2. Идентифицировать права, связанные с оцениваемой собственностью. Описание прав собственности включает в себя общее описание имущества и перечень правоустанавливающих документов, закрепляющих права собственника, например на основе договора купли-продажи имущества предприятия или свидетельства о собственности, выданных соответствующими уполномоченными государственными структурами.

3. Идентифицировать цель и функцию оценки. Идентификация цели и функции оценки подразумевает аргументированное определение вида оценочной стоимости и способ использования ее результатов в соответствии с задачами оценки.

4. Установить эффективную дату оценки. Эффективная дата оценки, как правило, совпадает с датой осмотра оцениваемого имущества.

5. Исследовать оцениваемую собственность. На данном этапе проводится осмотр оцениваемого имущества, описывается его техническое состояние. Проводится анализ возможных подходов для расчета рыночной стоимости, являющейся базисом, на основе которого могут быть определены базы оценки, отличные от рыночной стоимости ликвидационная, залоговая, страховая и др.).

6. Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества. Согласно статьи 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «...под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции...».

7. В соответствии с поставленной целью и функцией оценки, произвести обоснований расчет соответствующих скидок с рыночной стоимости, включая расходы на реализацию. Расходы на реализацию включают в себя затраты на содержание имущества, приведения его к товарному виду, комиссионные риэлторам, оценщикам и пр. При этом необходимо выявить все особые обстоятельства и ограничения, обусловленные сложившейся ситуацией.

8. В случае расчета упорядоченной ликвидационной стоимости результаты оценки необходимо скорректировать в соответствии с разработанным планом реализации ликвидируемых активов. При расчете ликвидационной стоимости вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

Продажа различных активов может быть произведена в различные сроки в зависимости от их степени ликвидности. Под ликвидностью подразумевают свойство активов, выражающееся в их быстрой реализации, т.е. обращения в денежные средства.

Движимое имущество в силу своего определения в общем случае более ликвидно, чем недвижимое. Оборудование, машины и механизмы могут быть реализованы в более короткий срок. Другие активы, например, запасы, сырье и материалы могут быть реализованы сразу же после принятия решения о продаже активов.

Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости активов предприятия наиболее полно представлена в материалах семинаров Института экономического развития Мирового банка. Она включает в себя следующие этапы:

· разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;

· расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;

· определение величины обязательств предприятия;

· вычитание из текущей скорректированной стоимости активов величины обязательств предприятия.

К сожалению, в настоящее время отсутствует обоснованная методология расчета ликвидационных скидок и в целом ликвидационной стоимости. Анализируя предлагаемые некоторыми авторами подходы к расчету ликвидационных скидок, можно сделать вывод о том, что эти подходы в большинстве своем носят эмпирический характер, обусловленный мнением конкретного специалиста.

Известно, что определяемая оценщиком рыночная стоимость предполагает определенный период рыночной экспозиции, за который оцененное имущество может быть продано по указанной рыночной стоимости. С сокращением периода рыночной экспозиции вероятность реализации актива по рыночной стоимости снижается. Срочность реализации актива должна обуславливать адекватное снижение уровня рыночной стоимости. Таким образом, разница между рыночной и ликвидационной стоимостью определяется, прежде всего, требуемым временем реализации имущества, не говоря о самом факторе вынужденности продажи. Срочность реализации определяется отношением требуемого времени реализации (экспозиции) -- Tтр к сложившемуся на дату оценки периоду рыночной экспозиции -- Tрэ для данного вида имущества.

Таким образом, ликвидационная стоимость может быть определена рыночной стоимостью, скорректированной на ликвидационную скидку. Сама же ликвидационная скидка (L) может быть представлена в виде произведения функции времени экспозиции f(Тэ) и эластичности спроса по цене с учетом фактора вынужденности продажи f(Э):

Ликвидационная скидка

(L) = f(Тэ)*f(Э).

Функция f(Тэ) может быть рассчитана по следующей формуле:

f(Tэ)=1/(1+i)(Трэ -Tmp)

где (Трэ-Tтр) -- число периодов начисления процентов (месяцы) за период дисконтирования, определяемого временем требуемой реализации (экспозиции); i -- соответствующая (Трэ-Tтр) ставка дисконта.

Пример 1. Оценщик определил рыночную стоимость (РС) оборудования в 50000$, используя всевозможные подходы к оценке. Методом кумулятивного построения была определена ставка капитализации (R) в 35%, при этом норма возврата составила 10% (в годовом исчислении). Как известно, R состоит из двух составляющих -- нормы дохода (i) и нормы возврата (НВ). Рассматривая НВ как составляющую ставки капитализации, которой можно пожертвовать при Трэ стремящейся к 0, формулу (1) можно представить следующим образом:

f(Tэ)= 1/(1+ R - HB)(Трэ - Tmp)

Рыночная экспозиция (Трэ) составляет 3 месяца, а требуемая экспозиция (Ттр) -- 1 месяц.

f(Tэ)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959

Ликвидационная стоимость

(ЛС) = РС*f(Тэ) = 50000*0,959 = 47964$

Ликвидационная скидка = 50000 - 47964=2036$

Зависимость стоимости от периода экспозиции может быть также выражена следующей формулой:

ЛС = РС*(1 -- exp(-i*Tтр))/(1 -- exp(-i*Tрэ)), (2)

Пример 2. На основе данных Примера 1 произведем расчет ликвидационной стоимости по формуле (2):

ЛС = 50000 * (1 -- exp(-0,029*1))/(1 -- exp(-0,029*3)) = 17470$

Ликвидационная скидка = 50000 - 17470 = 32530$

Сравнивая полученные величины ликвидационной стоимости в Примерах 1 и 2, можно сделать вывод о том, что формула (1) имеет тенденцию к явно значительному завышению результата при Ттр<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:

Ликвидационная стоимость (средневзвешенная) = (17470.2+47964.1)/3 = 27634,7$

Ликвидационная скидка = 50000-27634,7=22365,3$

Определение коэффициента эластичности (Кэ) более затруднительно в силу возможного отсутствия необходимой информации. Коэффициент эластичности спроса по цене представляет собой соотношение процентного изменения объема спроса и процентного изменения цены (данная формула применима для любых изменений цены в случае линейных кривых спроса и малых изменений цены в случае кривых спроса произвольного вида). Как правило, спрос является эластичным при высоких ценах и неэластичным при низких ценах. При Кэ>1 спрос эластичный, при Кэ<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.

Базой для определения коэффициента эластичности спроса по цене является рыночная информация, на основе которой может быть построен график эластичности спроса по цене.

Для расчета составляющей ликвидационной скидки, обусловленной также факторами вынужденности продажи и учетом эластичности спроса может быть рассмотрена следующая модель:

L=((Tmp / Tpэ)2 - 2(Tmp / Tpэ) +1) *e -B*Kэ. (3),

где L -- ликвидационная скидка; Ттр -- время требуемой экспозиции (реализации); Трэ -- время рыночной экспозиции; РС -- рыночная стоимость; e -B*Kэ-- составляющая ликвидационной скидки, обусловленная вынужденностью продажи и учетом эластичности спроса; е -- основание натурального логарифма (е=2,718); В -- коэффициент, отражающий фактор вынужденности продажи, причем В<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.

Формула определяет коэффициентную скидку с рыночной стоимости как функцию от времени требуемой экспозиции, зависящей от сроков реализации активов, в виде доли от величины рыночной экспозиции; при этом Э является параметром, определяющим величину диапазона изменения ликвидационной скидки, т.е. от 0 до величины в стоимостном выражении, равной (РС*e -B*Kэ). При абсолютно неэластичном спросе коэффициент ценовой эластичности спроса стремится к нулю, (РС*e -B*Kэ) соответственно к РС, т.е. достигает величины рыночной стоимости; при абсолютно эластичном спросе эластичность стремится к бесконечности, а скидка, соответственно, к нулю. Таким образом, чем выше ценовая эластичность спроса, тем меньше скидка и наоборот. К недостаткам такого подхода к расчету ликвидационной стоимости можно отнести сложность расчета коэффициента эластичности.

3. Законодательная база применения ликвидационной стоимости

Законодательная база применения ликвидационной стоимости регламентируется законодательством РФ в случаях несостоятельности (банкротства) юридических лиц, наложения ареста на его имущество с последующей принудительной реализацией этого имущества в целях погашения кредиторской задолжности или взыскания недоимок по налогам и другим платежам в бюджеты разных уровней согласно действующему исполнительному производству.

В настоящее время в оценке недвижимости очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости недвижимости.

Совершенствование расчета этого вида стоимости, а, соответственно, методологической и методической базы, на сегодняшний день является крайне актуальной, так как произошедший в августе 1998 года финансово-экономический кризис породил резкое увеличение потребности в использовании ликвидационной стоимости у субъектов рыночной экономики.

Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами, исполнительного производства. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и расположенной на территории города Москвы, так как этот Субъект Федерации является наиболее крупным федеральным собственником, на территории которого находится около 3 млн. кв. м офисных и административных площадей, отелей, автобаз и других помещений.

Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Москвы, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов в соответствии с проектом совместного Постановления Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Правительства Москвы "О вовлечении в хозяйственный оборот и обеспечении эффективности дальнейшего использования объектов незавершенного строительства, а также объектов, подлежащих реконструкции или реставрации, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы".

Непрозрачность информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является одной из главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а, соответственно, и точности определения ее величины, в то время как в европейских странах подобная информация является открытой и доступной и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежной оценочной практике не возникает.

Помимо этой проблемы существует и другая, не менее важная, проблема - это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования. Так, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, нарушаются следующие положения: "… на величине сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства…", "… цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было…" и другие, так как с аукциона ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и по цене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, что присуще понятию ликвидационной стоимости. Таким образом, оценщикам следует определять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества.

В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке недвижимости и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РФ, до сих пор не закреплено понятие ликвидационной стоимости и области ее применения. Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие - это Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р "Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов". В нем говорится, что "под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости". Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 "Базы оценки, отличные от рыночной стоимости" (до сих пор не признанные Правительством РФ в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что "ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продажи есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом". Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.

Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор "вынужденности продажи", что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:

С лик. = С рын. х (1 - К вын.),

· С лик. - ликвидационная стоимость недвижимости;

· С рын. - рыночная стоимость исследуемого объекта;

· К вын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < К вын. < 1.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи).

Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения его обоснования. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.

Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в табл.

Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи

	Функциональное назначение объекта	Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, %
	Офисные здания и помещения:
	Торговые здания и помещения:
	Складские и производственные здания и помещения:

В результате анализа данных таблицы была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года).

Фактор "вынужденности продажи", влияющий на величину ликвидационной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи, в свою очередь состоит из системы факторов более низкого уровня.

Фактор "вынужденности продажи":

· · способы продажи

· · сроки продажи

· · риск инвестирования

· · затраты на продажу

· · другие

Дальнейшее исследование зависимости корректировочной поправки на вынужденность продажи по указанным объектам от составляющих элементов фактора "вынужденности продажи" позволит вывести универсальную формулу расчета ликвидационной стоимости.

4. Оценка ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость предприятия - это его стоимость при вынужденной продаже, равная денежной сумме в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате распродажи его активов на ликвидацию. В данном случае речь идёт о продаже собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в тех случаях, когда существуют серьёзные сомнения относительно его способности оставаться действующим предприятием (предприятие находится в состоянии банкротства), или если стоимость предприятия при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность положительного решения не платежей, которая обычно сопровождает данную ситуацию, зависит от стоимости имущества, которым обладает данное ликвидируемое предприятие.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия. Она важна во многих других случаях, например: при финансировании предприятия - должника; при реорганизации предприятия (в том числе, при экспертизе программ реорганизации предприятия); при разработке плана погашения долгов предприятия - должника, оказавшегося под угрозой банкротства; при анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации; при оценке заявок на покупку предприятия; при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основном характером самой чрезвычайной ситуации. Эти особенности должны учитываться при такой оценке имущества.

Оценка ликвидационной стоимости относится к так называемым активным видам оценки, когда на основе полученных результатов многими заинтересованными сторонами принимаются соответствующие управленческие решения. Особенностью ликвидационной стоимости предприятия является высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки.

На основании общих правил о ликвидации юридических лиц, установленных в статьях 61 - 65 ГК РФ, главное отличие ликвидации юридического лица (предприятия) от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т.е. перехода прав и обязанностей ликвидируемого предприятия к другим субъектам.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия рассчитывается путём вычитания из корректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

Об оценке объектов бухгалтерского учета мы рассказывали в нашей и отмечали, что под оценкой в бухучете понимается денежное измерение объектов учета. Мы также, что в зависимости от целей оценки выделяют оценку, произведенную для первоначального признания активов, при их дальнейшем учете, а также для отражения в отчетности. А какое место в видах оценки отведено ликвидационной стоимости? О применении ликвидационной стоимости в учете расскажем в нашей консультации.

Что такое ликвидационная стоимость?

Понятие ликвидационной стоимости можно найти в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, которая представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях, когда собственник вынужден продать объект, и, соответственно, срок представления объекта на открытом рынке меньше типичного срока представления аналогичных объектов в обычных условиях.

Что касается понятия ликвидационной стоимости в целях бухгалтерского учета, то ни в Федеральном законе от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», ни в ПБУ понятия ликвидационной стоимости нет. Учетное определение ликвидационной стоимости можно лишь найти в Международных стандартах финансовой отчетности, введенных в действие на территории РФ в соответствии с Приказом Минфина от 28.12.2015 № 217н .

Так, определение ликвидационной стоимости применительно к объектам основных средств приведено в Международном стандарте финансовой отчетности (IAS) 16 «Основные средства». В нем указано, что ликвидационная стоимость актива - это расчетная сумма, которую организация получила бы на текущий момент от выбытия актива после вычета расчетных затрат на выбытие, если бы состояние данного актива и срок его службы были такими, какие ожидаются по окончании срока его полезного использования (п. 6 МСФО (IAS) 16). Аналогичное определение ликвидационной стоимости приведено в МСФО (IAS) 38 «Нематериальные активы» (п. 8).

Как применять ликвидационную стоимость в бухучете

Сказанное выше означает, что показатель ликвидационной стоимости в бухучете использует те организации, которые применяют МСФО. Приведем некоторые аспекты учета ликвидационной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16, т. е. применительно к объектам основных средств (ОС).

Так, ликвидационная стоимость объекта ОС используется при расчете суммы амортизации. Ведь амортизация в МСФО рассчитывается исходя не из первоначальной стоимости, а амортизируемой величины актива (АВ):

АВ = ПС - ЛС,

где ПС - первоначальная стоимость актива или другая сумма, принимаемая за первоначальную стоимость;

ЛС - ликвидационная стоимость актива.

Данный расчет показывает, что в целях МСФО та сумма, которая будет получена от выбытия амортизируемого актива, т. е. ликвидационная стоимость, в расчете ежемесячной амортизации не учитывается. В то же время, на практике ликвидационная стоимость актива часто является незначительной и поэтому считается несущественной при расчете амортизируемой величины (п. 53 МСФО 16).

Ликвидационная стоимость объектов ОС должна систематически (минимум, на конец каждого года) анализироваться на предмет ее изменения и в случае необходимости корректироваться (п. 51 МСФО 16).

Если ликвидационная стоимость объекта ОС станет равна балансовой стоимости или превысит ее, амортизация по такому объекту не начисляется (п. 54 МСФО 16).
Напомним, что балансовая стоимость (БС) объекта ОС по МСФО 16 находится путем вычитания из стоимости такого актива не только накопленной на отчетную дату амортизации, но и убытков от обесценения (

• Наиболее распространенные определения понятия «ликвидационная стоимость»
• Наиболее приемлемые понятия определения ликвидационной стоимости
• Когда проводится оценка ликвидационной стоимости
• Как оценить ликвидационную стоимость
• Метод прямого расчета
• Метод косвенного расчета
• Кризис и оценка ликвидационной стоимости

В процессе экономических взаимоотношений субъектов хозяйствования часто возникает необходимость определить, какая ликвидационная стоимость того или иного объекта экономических отношений.

Наиболее распространенные определения понятия «ликвидационная стоимость»

Рассмотрим лишь некоторые существующие определения этого понятия:

1. это стоимость, по которой объект оценки (активы, сумма активов) может быть продан на конкурентном открытом рынке при условии, что срок его реализации намного короче «разумного срока» для такого типа объектов. В данном случае под ликвидационной стоимостью подразумевается цена, с которой вынужден будет согласиться владелец собственности при продаже в срок, который намного меньше разумно приемлемого.
2. это чистый доход, полученный от ликвидации , т.е. это сумма денежных средств, которые владелец предприятия получит в случае полной ликвидации его предприятия.
   Ликвидационную стоимость можно определить при таких условиях:

   Продажа активов наиболее эффективно, сроки неограниченны;- вынужденная (срочная) ликвидация”.

3. это вероятная цена имущества, по которой оно может быть реализовано на рынке до даты, которую устанавливает ликвидационная комиссия;
4. это стоимость, которая может быть получена при вынужденной продаже , т.е сумма денег, которую реально можно получить от продажи собственности в слишком короткие сроки для того, чтобы адекватно оценить рыночную стоимость объекта продажи.
5. это сумма, которая определена с началом эксплуатации объекта и считается его вероятной потребительской ценой по окончанию срока его полезного использования;
6. это чистая сумма, которую организация ожидает получить после окончания срока полезной эксплуатации активов за вычетом ожидаемых затрат.

Наиболее приемлемые понятия определения ликвидационной стоимости

Определение «ликвидационная стоимость” обозначает различные понятия, даже существуют некоторые противоречия даже в пределах одного и того же определения ликвидационной стоимости.

Анализируя множество определений этого термина можно выделить 2 существенно отличающихся подмножества.

1) Термин подразумевает стоимость объекта хозяйствования в условиях ускоренной вынужденной реализации:

- при оформлении кредитных договоров под залог имущества банку интересна стоимость объекта залога, т.к. он должен быть реализован в кратчайшие сроки в случае невозвращения кредитов;

- реализация активов предприятий, которые должны быть ликвидированы, например, предприятия-банкроты . Активы таких предприятий должны быть реализованы как можно быстрее, так как деятельность предприятия прекращена и нет поступления денежных средств, а расходы имеются, например, на обеспечение сохранности имущества, обеспечение работы ликвидационной комиссии.

2) Термин “ликвидационная стоимость ” подразумевает стоимость, по которой может быть реализовано имущество после завершения срока его полезной эксплуатации. В эту стоимость включаются затраты на вывод из эксплуатации реализуемого актива.

Учитывая вышесказанное, понятие ликвидационной стоимости можно выразить так:

Ликвидационная стоимость - это цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке в жестко ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость и ликвидационная не что иное, как меновая стоимость при разных условиях. Рыночная стоимость – это стоимость объекта на рынке, но никак не стоимость, которая определяется субъективно.

При определении ликвидационной и рыночной стоимости объект оценки рассматривается как объект, который реализуется на открытом конкурентном рынке. Ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной стоимости из-за ускоренного срока реализации имущества.

Что влияет на ликвидационную стоимость:

• срок экспозиции (реализации). Просматривается прямая зависимость стоимости ликвидации и срока продажи – меньше срок, ниже стоимость.
• экономическая обстановка на рынке данного вида объектов ;
• уровень привлекательности объекта для рынка. Этот показатель определяется индивидуальными характеристиками объекта и зависит от спроса на рынке.
• субъективные факторы.

Когда проводится оценка ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость необходима в случаях:

• над предприятием нависла угроза банкротства;
• если есть вероятность того, что стоимость предприятия при ликвидации выше, чем при продолжении его работы. Сюда же можно нести ситуации, когда конъюнктура рынка резко изменилась, или производственный процесс стал дорогостоящим;
• при оформлении залогового кредита.

Если предприятием проводится оценка ликвидационной стоимости, это не свидетельствует о последующей его продаже . Это может быть предупредительной мерой на случай чрезвычайных ситуаций.

Как оценить ликвидационную стоимость

Существует 2 основных метода – косвенная оценка и прямая оценка.

Выбор зависит от характеристик предприятия, хотя результаты оценки могут немного отличаться при использовании разных методик.

Метод прямого расчета

Основывается на сравнении характеристик предприятия. Анализируется объем продаж в данном предприятии и у конкурентов.

Потом проводится оценка основных показателей производства, основываясь на полученных данных, делается вывод об оптимальной стоимости. При этом практически не учитываются сроки экспозиции.

Метод косвенного расчета

При использовании косвенной методики расчета выделяют ликвидационную стоимость на основе рыночной. Сначала рассчитывают, потом отдельно определяют процент скидки, связанный со сроком экспозиции . Трудность при применении этого метода - расчет скидки, которая зависит от многих факторов, в том числе и субъективных. По статистике, на российском рынке скидка колеблется от 20 до 50%.

Косвенный метод применяется в основном экспертами, так как необходимо четко представлять тенденции рынка, чтобы рассчитать адекватную стоимость вынужденной продажи.

Как находить и покупать золотые объекты по методу Шерлока Холмса

Кризис и оценка ликвидационной стоимости

При нормальном функционировании рынке объекты отчуждаются по рыночной цене . В условиях, когда экономика нестабильна и цены скачут, при оценке имущества действуют дополнительные факторы, основной из них – ограниченный срок реализации объекта . Актуальность оценки ликвидационной стоимости в условиях нестабильности рынка очень велика.

Срок реализации имущества можно определить на основе статистических данных. Но это не применимо в кризис.

Когда на рынке - сложная и нестабильная ситуация, применение статистических данных неприемлемо. В условиях кризиса в оценке ликвидационной стоимости чаще всего используются экспертные методы. Точность такой оценки зависит от уровня знаний, опыта и профессионализма того, кто проводит оценку.

Думайте и выбирайте.

Под стоимостью объекта недвижимости обычно подразумевают его рыночную стоимость. Однако существуют и другие виды стоимости недвижимого имущества, которые порой необходимы для совершения с ним той или иной сделки. Так, в ряде сделок используется ликвидационная стоимость жилья. В чем заключается ее отличие от рыночной? В каких ситуациях требуется ее определять?
«Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан в ближайшее время, – говорит директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. – Рыночная стоимость зависит от ряда факторов (от транспортной доступности, типа дома, метража и т.д.). Наиболее точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости сможет только профессиональный оценщик или опытный риэлтор». Зачастую продавцы жилья, плохо ориентирующиеся на рынке недвижимости, устанавливают на реализуемые объекты цены, которые существенно отличаются от среднерыночных показателей. Разумеется, каждому хочется продать свою квартиру подороже. Тем не менее, случается и обратное. Так, собственник, желающий сократить время экспозиции продаваемого жилья, может назначить цену ниже рыночной. В таком случае речь уже идет о ликвидационной стоимости объекта недвижимости. «Другими словами, ликвидационная стоимость – это такая стоимость жилья, с которой продавцу придется согласиться в случае, если ему нужно быстро реализовать имеющийся в его собственности объект недвижимости», – говорят в «МИЦ-Недвижимость». Примечательно, что большинство кредитных организаций при выдаче ипотечного кредита учитывают не только рыночную, но и ликвидационную стоимость жилища. Делается это главным образом для того, чтобы в случае дефолта заемщика можно было без промедления продать залоговое имущество. Если же банк выставит на рынок жилплощадь по цене, близкой к рыночной, это затянет процесс реализации объекта. Человеку, который не слишком хорошо понимает ситуацию на рынке недвижимости, самостоятельно будет сложно определить как рыночную, так и ликвидационную стоимости имеющегося у него в собственности жилья. «Практически на каждом сайте недвижимости сегодня имеется онлайн-калькулятор, который, анализируя введенные пользователем данные, определяет стоимость квартиры, – говорит Инна Игнаткина. – Однако нужно понимать, что такие программы не учитывают ряд ценообразующих факторов и нюансов, а потому настоящую цену так высчитать нельзя. Недаром опытные оценщики и риэлторы всегда стараются выехать на объект и осмотреть его лично, чтобы учесть все особенности жилья, начиная от транспортной доступности, заканчивая качеством ремонта в квартире. Поэтому в ходе подготовки к серьезной сделке рекомендуется обращаться к профессионалам»