Ang pagtatayo ng pabahay sa ating panahon ay isa sa mga pinaka kumikitang lugar ng negosyo. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang pabahay ay palaging kinakailangan para dito, na kung minsan ay higit sa suplay. Kung nais mong mamuhunan ng pera sa pagtatayo ng isang gusali ng apartment o makaakit ng mga mamumuhunan, kung gayon, siyempre, kakailanganin mo ng isang plano sa negosyo.

Layunin at katwiran ng proyekto

Ang pangunahing layunin ng proyekto ay ang pagtatayo ng isang multi-apartment residential building na may kasunod na pagbebenta ng natapos na ari-arian. Maaaring kabilang sa mga karagdagang layunin ang pagtugon sa pangangailangan ng mga residente ng lungsod para sa komportableng pabahay at pagpapabuti ng lugar na katabi ng iyong gusali. Ang isang plano sa negosyo para sa pagtatayo ng residential real estate ay nagpapahiwatig na ang iyong proyekto ay wastong binabalangkas ang pagiging posible ng pagtatayo ng isang "mataas na gusali" sa partikular na lugar na ito na may mga katwiran sa anyo ng isang pagtatasa ng real estate market at ang antas ng kakayahang kumita.

Ngunit dapat tayong magsimula sa legal na pagbibigay-katwiran ng proyekto. Upang simulan ang pagtatayo ng isang gusali ng tirahan, kakailanganin mo ng isang bilang ng mga dokumento, ang pagkuha nito ay aabutin ng maraming oras at nerbiyos, na nangangahulugang kakailanganin mo ng hiwalay na mga empleyado upang magtrabaho sa direksyon na ito. Kaya, kakailanganin mo ng isang kasunduan sa pag-upa o isang dokumento na nagpapatunay sa iyong pagmamay-ari ng lupang ito, pati na rin ang isang permit sa gusali na nakuha mula sa administrasyon ng lungsod, isang lisensya para sa gawaing pagtatayo, koordinasyon ng proyekto sa departamento ng arkitektura, pagkopya ng kinakailangang urban planning documentation mula sa General Plan at iba pa.

Ang anumang plano sa negosyo ay nagsasangkot ng isang detalyadong paglalarawan ng proyekto. Iminumungkahi namin para sa pagtatayo ng isang siyam na palapag na gusali ng tirahan na may espasyo ng opisina sa ground floor at isang paradahan.

Ang lugar ng pagtatayo ng isang gusali ng apartment ay isang sentrong pang-rehiyon sa gitnang bahagi ng Russia, dahil mayroong mataas na pangangailangan para sa pabahay dito, at samakatuwid ay katumbas ng mga presyo bawat metro kuwadrado ng pabahay.

Bilang karagdagan, ang kumpetisyon dito ay hindi kasing taas ng sa mga merkado ng Moscow o sa rehiyon ng Moscow.

Bumalik sa mga nilalaman

Pananaliksik sa merkado ng pabahay

Ang pananaliksik sa merkado ay magdadala ng pagiging posible sa ekonomiya ng proyekto sa aming plano sa negosyo. Ang katotohanan ay dahil sa mataas na antas ng kinakailangang pamumuhunan, mayroon din itong ilang mga panganib. Kaugnay nito, ang pagpili ng lokasyon para sa pagtatayo at ang mga katangian ng hinaharap na pabahay ay dapat na maingat na kalkulahin upang makuha mo ang pinakamataas na benepisyo mula sa proyektong ito. Dapat nating malaman kung gaano karaming metro kuwadrado ng pabahay ang ipinakilala sa nakaraang taon sa tinukoy na lugar (lungsod), kung anong mga dinamika ng mga tagapagpahiwatig ang sinusunod, kung ang bilis ng pag-unlad sa isang naibigay na munisipalidad ay tumataas o bumababa.

Mahalagang magkaroon ng impormasyon tungkol sa kung aling kategorya ng presyo ng pabahay ang higit na hinihiling. Ang potensyal na paglago ng residential real estate market ay nakasalalay din sa mga aktibidad ng mga bangko, mas tiyak sa kanilang aktibidad sa larangan ng mortgage lending, dahil hindi lahat ng tao sa ating panahon ay nakakabili ng pabahay nang hindi gumagamit ng mga hiniram na pondo.

Kung mas mataas ang kapangyarihang bumili ng populasyon sa isang partikular na lugar, mas maraming mamahaling pabahay ang maaaring ibenta (hanggang sa marangyang pabahay) at mas mahal ang isang square meter ng real estate.

Ang resulta ng pananaliksik sa merkado ay dapat na matipid na mahusay na mga kalkulasyon ng gastos sa bawat metro kuwadrado ng pabahay. Makakatulong ito hindi lamang sa tamang pagbalangkas ng isang patakaran sa pagpepresyo, ngunit titiyakin din ang mabilis na pagbebenta ng huling produkto (tapos na pabahay). Bilang resulta, mabilis mong masisimulan ang pagpapatupad ng isang bagong proyekto, dagdagan ang iyong cash turnover at dagdagan ang iyong sariling kita.

Bumalik sa mga nilalaman

Pakikipagtulungan sa mga lokal na awtoridad

Dapat mong malaman kung anong uri ng patakaran sa pabahay ang ginagawa ng lokal na administrasyon, kung nakikilahok ito sa mga pederal (rehiyonal) na programa para sa pagpapatira ng mga residente ng lungsod mula sa sira-sira at sira-sirang pabahay, kung ito ay bumibili ng mga nakahandang residential real estate o kung ito ay nakikilahok sa konstruksiyon bilang isang co-investor. Kadalasan, ang pakikipagtulungan sa mga lokal na awtoridad sa pamamagitan ng municipal-private partnerships ay maaaring maging lubhang kapaki-pakinabang. Nangangahulugan ito hindi lamang ng impormasyon at suporta sa pagkonsulta para sa pagtatayo ng isang gusali ng apartment, kundi pati na rin ang direktang pakikilahok ng mga lokal na awtoridad sa anyo ng mga pamumuhunan sa kapital.

Dapat itong isipin na ang paghahanda ng kinakailangang dokumentasyon, na sa ilang mga kaso ay tumatagal ng mga taon, sa sitwasyong ito ay maaaring mangyari sa rekord ng oras.

Ang isa pang tampok ng pakikipagtulungan sa mga munisipalidad ay ang posibilidad ng pakikipagtulungan sa yugto ng pagbuo ng proyekto. Kadalasan, ang mga lokal na administrasyon ay nangangailangan ng maliliit na lugar ng tirahan, na hindi sikat sa mga developer, ngunit mahalaga para sa mga munisipal na awtoridad na magpatupad ng mga programa sa pagpapatira sa mga residente ng lungsod mula sa sira-sirang pabahay. Sa madaling salita, maaaring kabilang sa iyong plano sa negosyo ang pagtatayo ng mga pabahay ng iba't ibang mga layout at sukat para sa mga pangangailangan ng mga lokal na awtoridad, na magagarantiya sa iyo ng isang merkado ng pagbebenta at ganap na maalis ang ilang mga panganib.

Bumalik sa mga nilalaman

Plano ng produksyon

Ang plano sa negosyo ay kinakailangang kasama ang mga pangunahing tagapagpahiwatig ng hinaharap na multi-apartment residential building. Dapat nating ipahiwatig ang uri at lugar ng konstruksyon, ang kabuuang lugar ng residential at commercial real estate, ang bilang ng mga gusali (kung mayroong 2 o higit pa), ang kabuuang bilang ng mga apartment at komersyal na ari-arian. Kung posible na ipahiwatig kung aling partikular na espasyo sa komersyal na real estate ang inilalaan (halimbawa, para sa lokasyon ng mga shopping center, fitness club, beauty salon, atbp.), kung gayon ay palamutihan lamang nito ang iyong plano sa negosyo at makakatulong na makaakit ng mga mamumuhunan.

Ang iyong plano sa negosyo ay dapat na malinaw na nakasaad ang tagal ng pangunahing gawain at ang kanilang sunud-sunod na plano - mula sa pagbibigay ng mga permit hanggang sa pagpapatakbo ng itinayong pasilidad. Bago simulan ang pagtatayo, ang batas ay nangangailangan ng paghahanda at paghuhukay ng trabaho, pagkuha ng isang geological na pagsusuri na nagpapatunay sa posibilidad ng pagtatayo ng isang gusali ng tirahan sa site na ito. Kinakailangang isama sa iyong plano sa negosyo ang isang quarterly na iskedyul para sa lahat ng gawaing pagtatayo: paghahanda ng teritoryo at paglalagay ng pundasyon, pagtatayo ng gusali at pag-install ng trabaho, kinakailangang panloob at pagtatapos ng trabaho. Tulad ng malinaw na mula sa itaas, upang bumuo ng isang gusali ng apartment kakailanganin mo ang isang buong kawani ng mga empleyado ng iba't ibang mga specialty. Kung hindi mo nais na magsagawa ng mga aktibidad sa konstruksiyon sa iyong sarili, maaari kang pumasok sa isang kasunduan sa isang dalubhasang organisasyon.

Paano bumuo ng isang monolitikong bahay ika-25 ng Abril, 2016

Ang pagtatayo ng mga gusali ng tirahan ay isa sa mga mahalagang sangay ng konstruksiyon. Ang pabahay ay itinayo palagi at saanman - hindi mo magagawa nang wala ito. Ang pagtatayo ng pabahay ay maaaring iba: ito ay mataas o mababang gusali, ladrilyo o monolitik, atbp. Ngayon gusto kong ipakita ang ilang pangunahing yugto ng pagtatayo ng isang monolitikong multi-storey na gusali. Para sa higit na kalinawan, gagamitin ang mga larawan ng pagtatayo ng iba't ibang bahay.

Ang unang yugto ng aktwal na pagtatayo ng isang bahay ay paghuhukay. Yung. Una, naghuhukay sila ng isang hukay na pundasyon para sa hinaharap na gusali. Matapos ang hukay ay handa na, ang pile field ay hinihimok. Ang mga tambak ay hindi palaging hinihimok, ngunit sa aming lungsod ito ay ginagawa nang madalas. Kung ang mga tambak ay kailangan o hindi ay depende sa mga geological na kondisyon ng site na pinili para sa pagtatayo.
Ang larawan sa kaliwa ay nagpapakita lamang ng isang seksyon ng pile field. Sa kanan ay ang kagamitan para sa unang yugto ng gawaing pagtatayo - isang excavator para sa paghuhukay ng hukay at isang makina para sa pagtambak.

Narito ang isa pang makina para sa pagtambak. Ang mga makinang ito ay iba-iba - kung alin ang gagamitin ay depende sa uri ng pagtambak na gawain na isinasagawa at ang uri ng mga tambak na ginamit. Bilang isang patakaran, sa aming lungsod ay gumagamit kami ng alinman sa hinimok na mga tambak o nababato na mga tambak (bored injection). Ang mga driven pile ay karaniwang reinforced concrete bar. Upang ilubog ang mga ito sa lupa, kailangan lamang ng mga espesyal na aparato. Samakatuwid, sa indibidwal na pagtatayo sila ay ginagamit medyo bihira. Ang mataas na halaga ng mga tambak mismo, pati na rin ang pag-upa ng mga kagamitan, ay nag-iiwan ng kanilang marka.
Ang mga bored na tambak ay kadalasang ginagamit. Una, ang isang butas ay ginawa sa lupa na may isang espesyal na drill, kung saan ang isang reinforced frame ay ipinasok ng makina. Pagkatapos ang balon ay puno ng kongkretong solusyon, na pumupuno sa lahat ng mga voids.

Ito ay kung saan ang proseso ng paghahanda ng isang balon para sa isang hinaharap na bored pile.

Mas malapit ang pile field. Kitang-kita dito ang mga bored na tambak.

Pangkalahatang anyo

Pagkatapos ay ginawa ang pundasyon. Ito ang batayan ng anumang gusali, isang garantiya na ang istraktura ay tatagal ng maraming taon nang walang pagpapapangit. Ang pangunahing pag-andar ng pundasyon ay upang pasanin ang bigat ng gusali, at ang pangunahing kinakailangan para dito ay lakas. Iba rin ang mga pundasyon, halimbawa monolithic (slab) at prefabricated. Sa multi-story construction, ginagamit ang isang slab foundation. Ang nasabing pundasyon ay lumalaban sa anumang uri ng pagpapapangit at napakahusay na nakayanan ang pinakamataas na vertical load nang walang makabuluhang pagkawala ng mga functional na katangian nito. Dahil ito ay isang monolitikong pundasyon, ang pangunahing elemento nito ay ibinuhos ng reinforced concrete. Nakatiis ito ng mabuti sa mga karga at paggalaw ng lupa. Ang isang frame na gawa sa reinforcement ay naka-install sa hukay na hinukay, na pagkatapos ay puno ng kongkreto. Bukod dito, ang pagpuno ay tuloy-tuloy. Ang larawan ay nagpapakita ng isang naibuhos na monolitikong pundasyon

Mas malaki. Sa taglamig, pagkatapos ng pagbuhos, ang kongkreto ay natatakpan ng isang espesyal na materyal. Ginagawa ito upang mapainit ang kongkreto, na tumutulong na mapanatili ang lakas ng kongkreto.

Well, pagkatapos ay darating ang pagtatayo ng mga sahig ng hinaharap na bahay. Dahil ang aming bahay ay monolitik, ang mga pangunahing gawain sa panahon ng naturang konstruksiyon ay ang paghahanda ng isang reinforced frame at ang kasunod na pagpuno ng frame na may kongkreto.

Ang reinforcement na lumalabas sa kongkreto ay ang hinaharap na batayan ng frame ng hinaharap na mga pader.

Kapag handa na ang frame, ito ay nakapaloob sa formwork. Ang formwork ay lumilikha ng hugis at sukat ng hinaharap na dingding, haligi at kisame. Matapos ang formwork ay binuo at ang proseso ng pagbuhos ng kongkreto ay nangyayari. Ang pagbubuhos ay nagaganap gamit ang mga kongkretong bomba. Bagama't hindi mataas ang bilang ng mga palapag ng gusali, ginagamit ang mga konkretong bomba.
Sa larawan maaari mong makita ang isang kongkretong bomba - ito ay isang puting makina na may isang pinahabang asul na arrow. Ang kongkreto ay nakadirekta sa kahabaan ng arrow na ito.

Sa pamamagitan ng paraan, bago i-assemble ang reinforced frame o ibuhos ito ng kongkreto, ang lugar ay na-clear ng alikabok at iba't ibang elemento (mga bato, buhangin, atbp.). Ginagawa ito gamit ang mga espesyal na air vacuum cleaner, at kamukha ito ng larawan sa ibaba.

Ang isang mas malaking kongkretong bomba - sa sandaling ang isang panghalo na may kongkreto ay nagdulot dito.

Ganito ibinubuhos ang mga dingding ng gusali

At narito, sa katunayan, ang proseso ng pag-assemble ng isang reinforced frame. Ang reinforcement sa frame ay nakadirekta sa parehong patayo at pahalang.

Ang mga pagbubukas sa frame ay ginawa kaagad.

Ang kongkreto ay inihahatid sa itaas na mga palapag gamit ang isang espesyal na bomba o kreyn gamit ang isang "kampana".

Ito ay kung paano ibinubuhos ang kongkreto gamit ang isang kreyn at isang "kampanilya" - pinindot ng isa ang mga lever, ang isa naman ay nagdidirekta sa daloy.

Ginagamit din ang kreyn upang iangat ang iba pang materyales sa gusali sa mga sahig - formwork, reinforcement, beam.

Upang makabuo ng isang floor slab (ito ang hinaharap na palapag o kisame ng apartment), kailangan mo rin ng isang reinforced frame.

Ngunit una, ang formwork ay naka-install (sa larawan), at pagkatapos ay isang reinforcement frame ay binuo sa formwork, na kung saan ay puno din ng kongkreto.

Ngunit kailangang malaman ng mga tagabuo kung saan eksakto ang mga hangganan ng sahig, kung saan matatagpuan ang mga bakanteng, dingding, haligi at iba pang mga elemento. Upang gawin ito, ang isang site ng konstruksiyon ay nangangailangan ng isang surveyor na, gamit ang iba't ibang mga instrumento (tulad ng sa larawan), ay gagawa ng isang tumpak na pagkasira ng lokasyon ng mga elemento sa itaas.

Ang batayan ng gusali ay isang monolitikong frame. Ngunit ang iba't ibang mga partisyon at balkonahe ay gawa sa ladrilyo (nakalarawan) o mga bloke ng gusali. At dito hindi mo magagawa nang walang mga mason, na nagsasagawa ng gawaing ito.

Ang mga balkonahe ay gawa sa ladrilyo, ang mga dingding ng harapan at mga partisyon ay gawa sa mga bloke.

Ito ay bahagi lamang ng pagtatayo ng bahay. Dito hindi mo pa rin magagawa nang hindi tinatapos ang trabaho - parehong panlabas (façade construction) at panloob. Ngunit sasabihin ko sa iyo ang tungkol dito sa ibang pagkakataon.

Sa pagtatapon ng aming construction holding, na naging matagumpay sa merkado ng konstruksiyon ng Novosibirsk sa loob ng higit sa 15 taon, mayroong isang site na, ayon sa General Development Plan ng Novosibirsk, na inaprubahan ng Mayor's Office, ay inilaan para sa pagtatayo ng isang multi-storey residential building, kung saan ang aming holding ay nagdidisenyo ng isang residential building na may 19 na palapag (1st floor shop, 1st technical floor) at isang two-level parking lot para sa 74 na sasakyan/puwang. Ang pagsisimula ng konstruksiyon nang hindi lalampas sa Hunyo 1, 2015, pagkumpleto - Nobyembre-Disyembre 2017. Ang proyekto ay nasa yugto na ng "P"

Ang site na 0.6 ektarya ay matatagpuan sa isang residential area sa intersection ng kalye. Sacco at Vanzetti at Belinsky, malapit sa Shevchenkovsky residential area, 7 minutong lakad mula sa Oktyabrskaya metro station. Sa malapit ay mayroong tatlong mas mataas na institusyong pang-edukasyon, dalawang pangalawang teknikal na institusyon; mga tindahan, parmasya, kindergarten, paaralan, merkado ng Oktubre.

Lugar ng sahig: 436.85 m2

Ang kabuuang lugar ng mga apartment sa sahig ay 404.9 m2, sa buong gusali - 6883.3 m2.

Mga lugar ng tingi at opisina 1st floor - 408.0

Ang lugar ng mga balkonahe sa sahig (mula sa silid 0.5) ay 117.95 m2, sa bahay - 2005.15 m2

Istraktura ng bahay: reinforced concrete frame, brick, ventilated facades.

Ang patyo ng bahay ay binalak na ayusin sa format ng isang parke ng lungsod: isang cascading fountain, mga palaruan ng mga bata, at mga lugar ng libangan para sa mga matatanda.

Ang halaga ng pagtatayo ng isang gusali ng tirahan ay magiging 285.8 milyong rubles.

Ang halaga ng 1 m2 ng pabahay at retail na lugar ay magiging 39.2 libong rubles.

Ang halaga ng merkado ng natapos na pabahay sa pinakamalapit na mga bagong gusali o may katulad na lokasyon ay halos 63.0 libong rubles. bawat metro kuwadrado ng pabahay na ibinebenta.

Ang inaasahang kita mula sa pagbebenta ng mga apartment, nang naaayon (ayon sa pessimistic na opsyon), ay magiging 459.35 milyong rubles;

bukod pa sa mga balkonahe - 17.0 milyong rubles.

1st floor retail premises - 25.7 milyong rubles. Kabuuan: 502.05 milyong rubles.

Kita mula sa pagbebenta ng lahat ng lugar sa bahay - 216.25

Ang halaga ng paradahan para sa 74 na sasakyan/puwang ay 29.7 milyong rubles.

Ang halaga ng pagtatayo ng 1 sasakyan/puwang ay 401.05 libong rubles.

Ang halaga ng pagbebenta ng 1 sasakyan/upuan ay 700 libong rubles. (minimum)

Ang halaga ng pagbebenta ng buong paradahan ay 51.8 milyong rubles. (minimum)

Ang inaasahang kita mula sa pagbebenta ng mga paradahan ay 22.1 milyong rubles.

Ang halaga ng buong proyekto (kita) ay 553.85 milyong rubles.

Ang halaga ng buong proyekto ay 315.5

Ang inaasahang kita mula sa buong proyekto ay 238.35 milyong rubles.

Bago magsimula ang konstruksiyon, ipinapayong maakit ang mga pamumuhunan sa halagang 30 milyong rubles. sa dalawang tranches: 15 milyong rubles. hanggang Marso 8 at 15 milyong rubles - hanggang Marso 31 upang i-resettle ang tatlong bahay ng mga sira-sirang gusali. Posible ang mga opsyon na may collateral. Ang unang mamumuhunan ay inaalok square meters ng konstruksiyon sa halagang 39.2 rubles/m2

Maaaring dagdagan ng mamumuhunan ang dami ng pamumuhunan sa 100 milyong rubles at pumasok sa pakikilahok sa equity sa proyektong ito sa pamamahagi ng mga kita mula sa pagbebenta ng buong bahay alinsunod sa mga namuhunan na bahagi.

Posible ang iba pang mga opsyon sa pakikipagsosyo.

bahay a, sa pamamagitan ng pagbabasa ng listahan ng mga plot na magagamit para sa pagbebenta sa munisipyo o mula sa mga pribadong indibidwal. Kapag pumipili, dapat mong isaalang-alang kung saang ibabaw ang pagtatayo ay isasagawa at kung anong uri ng lupa. Sa huli, ang disenyo ng isang maraming palapag na gusali ay depende sa mga katangian ng lupa. bahay at ang halaga ng konstruksiyon sa pangkalahatan.

Upang bilhin ang napili mo, makipag-ugnayan muna sa serbisyo ng kadastral upang makuha ang plano nito. Tingnan ang plano. Kung kinakailangan upang magsagawa ng mga topographic survey o mga sukat ng lupa, kung bumili ka ng isang lagay ng lupa mula sa isang tao, ang lahat ng trabaho ay isinasagawa sa kanyang gastos, at kung - sa iyo. Magtapos ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta at irehistro ang karapatan sa Federal Registration Service.

Kumuha ng isa pang site plan mula sa Department of Architecture and Urban Planning - isang urban planning. Pumasok sa isang kasunduan sa isang organisasyon ng konstruksiyon at mag-order ng isang proyekto ng gusali para sa mga empleyado nito. Kapag gumuhit ng isang proyekto, kailangan mong isaalang-alang ang kondisyon ng lupa, ang posibilidad ng pagkonekta sa lahat ng kinakailangang komunikasyon, ang pagkakaroon ng malapit na mga palitan ng transportasyon, atbp.

Pumasok sa isang kasunduan sa mga namumuhunan upang makuha ang mga pondong kailangan para sa pagtatayo. Makatanggap ng positibong opinyon sa proyekto mula sa Department of Architecture and Urban Planning. Makipag-ugnayan sa pinuno ng administrasyon gamit ang isang aplikasyon para magbigay sa iyo ng pahintulot na hanapin ang pasilidad (multi-story bahay a) sa lugar na ito.

Kumuha ng permiso sa gusali mula sa Departamento ng Arkitektura at Pagpaplano ng Lunsod (pinirmahan ng punong arkitekto ng lungsod). Isumite ang mga dokumento: - sertipiko ng pagmamay-ari;
- kontrata ng pagbebenta at pagbili ng balangkas;
- resolusyon ng alkalde ng lungsod na magbigay sa iyo ng permit sa gusali;
- plano sa pagpaplano ng lunsod ng site;
- diagram ng organisasyon ng site;
- Mga pagtutukoy para sa koneksyon bahay at sa mga komunikasyon;
- multi-storey na proyekto bahay a (na may positibong konklusyon);
- mga nasasakupang dokumento ng isang ligal na nilalang;
- maaaring kailanganin ang isang kasunduan sa mga mamumuhunan (o mga kasamang mamumuhunan) Iba pang mga dokumentong kumokontrol sa pagtatayo sa site na iyong pinili (halimbawa, ang pagtatapos ng pagtatasa ng epekto sa kapaligiran kung ang site ay matatagpuan malapit sa mga zone ng proteksyon sa kapaligiran). Tumanggap ng pahintulot sa loob ng 10 araw mula sa petsa ng pagsusumite ng mga dokumento.

Pagkatapos mong matanggap ang lahat ng mga permit maaari kang magsimulang magtayo bahay A. Kapag natapos na ang konstruksyon, kakailanganin mo ring kumuha ng pahintulot para makapasok bahay at sa operasyon matapos itong ma-inspeksyon at tanggapin ng isang komisyon mula sa Department of Architecture and Construction and Supervisory Services.